מאת שי עקרבי, עו"ד*
א. מבוא
רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמרביתינו עושים. מדובר בתהליך המתחיל באפיון צרכי המשפחה, עובר בביקור במשרדי מכירות, ממשיך בחתימה על חוזה המכר ומסתיים אחרי קבלת הדירה, עם רישום הזכויות על שם הרוכש. ברשימה זו הבאנו את אבני הדרך העיקריות של תהליך הרכישה לרבות התייחסות לנושאי המיסוי, הערבויות, קבלת החזקה האחריות לליקויי הבניה ועוד. אנו ממליצים להשקיע זמן ומחשבה בתכנון ולימוד מוקדמים שיסייעו לעבור את התהליך בצורה חלקה.
רוכש דירה המגיע למשרד המכירות נמצא במצב נחות מול הקבלן. לקבלן ידע ונסיון עודפים ומאחוריו מערך אנשי מקצוע מנוסים המייעצים לו באופן שוטף : מהנדסים, אדריכלים, מתכננים, עורכי דין, כלכלנים ואנשי כספים, אנשי שיווק ומכירות ועוד.
הרוכש, מנגד, אינו מומחה בתחום הבניה, בדרך כלל אין לו מידע מעודכן לגבי שיטות הבניה, לגבי מגוון חומרי הגלם ומחיריהם, לגבי טיב האביזרים המופיעים במפרט הטכני ועוד. חלק מהרוכשים המגיעים למשרד המכירות הנוצץ מתביישים לנהל משא ומתן מסיבות שונות. הקבלן נראה כחזק מהם והעסקה המוצעת נראית להם כמוצר שאינו ניתן לשיפור.
למעשה ההיפך הוא הנכון. למרות שאנשי המכירות ינסו לטעת בכם את ההרגשה ש"אם לא תמהרו לא יישארו דירות" האמת היא שהקבלן זקוק לכם הרבה יותר ממה שנדמה לכם ולכן, לאחר משא ומתן נכון, יהיה מוכן ללכת לקראתכם. ניתן בהחלט להשיג שיפור משמעותי בתנאי העסקה המקורית שהקבלן מציע - הן בתנאים הכספיים והן בתנאים המשפטיים.
אולם, על מנת לאזן את פער הידע והנסיון בין הרוכש לקבלן מומלץ לרוכש להיעזר באנשי מקצוע : אדריכלים, עורכי דין, מהנדסים, מעצבי פנים ושמאים - אלה ואחרים יכולים לסייע לכם לעמוד כשווים מול הקבלן. מומלץ לודא ולדרוש כי אנשי מקצוע אלה יהיו בעלי נסיון ומומחיות הולמים - שמאי שעיקר עיסוקו בהערכת מבני תעשיה או עורך דין שאינו מתמחה בעסקאות מקרקעין לא יתנו מענה הולם לצרכים.
ב. בדיקות טרום קניה
בדיקת הסביבה והמבנה המתוכנן:
להלן מספר בדיקות שניתן לבצע לצורך בחירת מיקום הפרוייקט :
תכנית בנין העיר. בתכנית בנין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור המעניין אתכם. אם יש קרקעות פנויות באזור הבניה חשוב לדעת מה ייבנה בהם בעתיד (מה הייעוד שלהם - מגורים, מסחר, תעשיה, האם בונים רבי קומות או בניה נמוכה ועוד).
היתר בניה. בהיתר הבניה ניתן לבדוק כמה קומות וכמה יחידות דיור מותר לבנות, מהי צורת הבניה, מאיזה חמרים ומה התנאים שהרשות המקומית הציבה לקבלן.
שירותים עירוניים. כדאי לבדוק את מידת הקרבה של האזור המעניין אתכם לבתי ספר, גני ילדים, שירותי בריאות ורווחה, דת, תרבות, לאזורי תעסוקה ומסחר וכן לתחבורה ציבורית.
כיווני אוויר. כדאי לבדוק את כיווני האוויר של הדירה ולבקר בה, במקרה שהבנין כבר בנוי, מספר פעמים בשעות שונות של היום.
בדיקות כלכליות :
? אפשרויות המימון שלכם - במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין ההחזר החודשי של המשכנתה לבין הההכנסה הפנויה שלכם. למחשבון משכנתה והחזרים חדשיים לחץ כאן http://www.mashcantaonline.co.il/shpizer.asp
להסבר בנושא נטילת משכנתאות - הקש כאן http://www.blms.co.il/Home/0,2777,4782,00.html
? עלות הארנונה. ניתן לבדיקה במחלקת הגביה ברשות המקומית.
? בדיקת זכאות לסיוע. לבדיקת סיוע ברכישה ממשרד השיכון הקש כאן (http://www.moch.gov.il/Moch/HousingSupport/default.htm). לבדיקת זכאות לסיוע מהמשרד לקליטת עליה הקש כאן http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/OAFList/OAMoia/)
בדיקת הקבלן
? מומלץ לראות פרוייקטים קודמים של הקבלן ולבקש חוות דעת מדיירים על טיב הבניה וטיב השירות שהעניק להם הקבלן.
? יש לבדוק שהקבלן שבונה את הבנין הוא קבלן רשום ברשם הקבלנים ובעל רשיון לבנות פרוייקט בסדר גודל של הפרוייקט שלכם. לאתר רשם הקבלנים http://www.moch.gov.il/Moch/MOCH_Rasham/
? ניתן לבדוק את מידת יציבותו הכלכלית של הקבלן באמצעות חברות העוסקות במידע כלכלי כגון דן אנד ברדסטריט http://www.dandb.co.il/
בדיקה משפטית של זכויות המוכר בנכס
הבדיקה המשפטית צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנן מכשולים כלשהם לענין מסירת החזקה בדירה ולענין רישום הזכויות על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
לעתים אין די בבדיקה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ויש לבצע בדיקות נוספות ברשם החברות (בדיקת שעבודים במקרה שהמוכר הוא חברה), במשרדי רשם המשכונות, במשרדי חברות משכנות ובמנהל מקרקעי ישראל.
במקרים בהם זכות הקבלן למכור את הדירות נובעת מעסקת קומבינציה וכשהקבלן שמוכר לכם את הדירה אינו בעל הקרקע יש משנה חשיבות להגנה על זכויותיכם כרוכשים שכן למישור היחסים ביניכם לבין הקבלן נוספת צלע שלישית - בעל הקרקע.
על עורך הדין לבדוק גם האם בידי הקבלן אישור על כך ששולמו כל המסים הנדרשים בעסקאות קודמות בקרקע. העדרם של אישורי מסים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש.
ג. משא ומתן
משא ומתן - המסמכים המוצגים לכם על ידי הקבלן אינם בבחינת "כזה ראה וקדש" - ניתן לנהל משא ומתן ולשנות חלקים מהם. העבירו לעורך הדין שלכם את דרישותיכם ובקשו ממנו שישלח לכם העתק ממכתב ההערות שיועבר לקבלן.
בקשה לרכישת דירה - לאחר שבחרתם את הדירה שלכם במשרד המכירות תידרשו לחתום על "בקשה לרכישת דירה" או מסמך דומה ולשלם דמי קדימה. הרעיון הוא שלאחר התשלום המהווה מעין "דמי רצינות" הקבלן יהיה מוכן ל"שמור" עבורכם את הדירה (לא להציגה לרוכשים אחרים) בזמן ניהול המשא ומתן לחתימת הסכם המכר. נא ודאו שהבקשה אינה מחייבת במובן זה שאם לא תחתמו בסופו של דבר על החוזה, כספיכם יוחזר.
מה כלול בעסקה? - חשוב לזכור שהעסקה כוללת לא רק דירה אלא גם הצמדות לדירה (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים ומשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבנין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.
ד. המסמכים הכלולים בהסכם הרכישה
מפרט טכני - מפרט טכני הוא המסמך שמכיל אינפורמציה על כל הפריטים והמתקנים בבנין ובדירה : החל מסוג הבלוק וסוג הטיח וכלה בסוג התריסים והסבוניה. סעיפי הטופס של המפרט הם אחידים ונקבעו בחוק אולם התוכן משתנה כמובן בין קבלן לקבלן. כדאי מאוד לקרוא את המפרט בעיון ולמי שלא מבין בזה - להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים. כאן תוכלו למצוא דוגמה למפרט טכני (http://www.moit.gov.il/NR/exeres/1856C475-E614-41BE-A053-0A5098D4FDB6.htm)
במפרט יופיעו גם השטחים בבנין שהקבלן אינו כולל ברכוש המשותף ומייעד לשימוש פרטי של דירות מסויימות (כגון גג או גינה צמודים).
תשריט - לפי החוק התשריט צריך להיות בקנה מידה של 1:100. עליכם לודא שקיבלתם תשריטים של הדירה, של הקומה הרלבנטית, של קומת הכניסה, קומה טיפוסית וקומת הגג. חלק מהקבלנים יתנו לכם נתונים על שטחי נטו וברוטו אולם טוב יותר לבחון את המידות הספציפיות של כל חדר בנפרד. במקרה שהבנין הוא חלק ממבנן (קבוצת מבנים) תוכלו לדרוש מפת העמדה הממחישה את מיקומו של הבנין בתוך המבנן.
כדאי לדאוג לסימון ברור של החניות, המחסנים, הגינה, המרפסת ושאר השטחים הרלבנטיים על גבי התשריט.
יפוי כח - בשעת החתימה תדרשו לחתום על יפוי כח שמטרתו לאפשר לעורך הדין שפועל מטעם הקבלן להביא לרישום הדירה על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
ה. סעיפים חשובים בהסכם הרכישה
מועד המסירה - בהסכמים עם קבלנים מקובל שלקבלן תינתן ארכה בת 60-90 יום למסירת הדירה וזאת מעבר למועד המסירה הקבוע. דרשו מעורך הדין שלכם שידאג לכך שלאחר תקופת האיחור תהיו זכאים לתשלום פיצוי בגובה שכר דירה המקובל באזור.
לוח התשלומים - אם מכרתם דירה ואתם מתחייבים לשלם לקבלן על סמך כספים שמגיעים לכם ממי שקנה מכם את דירתכם - הקפידו להרחיק מעט את מועד התשלום לקבלן מהמועד שבו אתם אמורים לקבל כסף מקונה דירתכם כך שלא תהיו במצב של הפרת חוזה מול הקבלן אם הקונה שלכם יפגר בתשלום.
לוח התשלומים פתוח למשא ומתן מול הקבלן ויכול להיות קשור או לא קשור בקצב התקדמות הבניה.
מקובל להשאיר סך של 10-15% ממחיר הדירה לשלב מסירת הדירה לרוכש.
הצמדה - במרבית ההסכמים התשלומים צמודים למדד כגון מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן. המשמעות הנה שאותו חלק ממחיר הדירה שטרם שולם על ידכם נושא הפרשי הצמדה ולכן יש להכין רזרבה מתאימה בכיס למקרה שהמדד יעלה והתשלומים העתידיים יגדלו עמו.
הקדמת תשלומים - למקרה שישתחרר לכם סכום כסף ותרצו "להתפטר" ממנו ולשלם לקבלן כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים.
מ.ע.מ. - יש לשים לב אם מחיר הדירה כולל מ.ע.מ.
תשתיות חשמל, מים, גז, טלפון - יש לודא שחיבור הבנין לתשתיות אלה יחול על הקבלן וכי לא יוטל עליכם לשלם יותר מאשר את עלות מוני החשמל, המים והגז.
תשלום ממשכנתה - חשוב לודא שהבנק למשכנתאות יוכל להעביר לקבלן את הכספים במועד שנקבע בהסכם. כדאי לספק מראש לבנק את כל המידע על הנכס הנרכש ועל מצבכם הכלכלי ולקבל תמונת מצב על ההלוואה המוצעת וגובה ההחזר החודשי.
גרירת משכנתה - אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה ניתן בדרך כלל לגרור את המשכנתה כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה החדשה תשמש בטוחה להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד.
ו. בטחונות - הבנק המלווה וערבות חוק מכר
הבנק המלוה והחשבון הסגור
רוב הפרוייקטים עובדים עם בנק מלווה. הבנק המלווה מעניק לקבלן אשראי ומפקח על התקדמות הפרוייקט. בבנק המלווה מתנהל ה"חשבון סגור". לחשבון זה אמורים להתנקז כל הכנסות הפרוייקט (תשלומי הרוכשים) וממנו ישולמו כל הוצאות הבניה של הקבלן.
חשוב לודא כי התשלומים שלכם ייכנסו לחשבון הסגור שנפתח עבור הפרוייקט שלכם. ניתן לעשות זאת על ידי כך שתציינו על גבי השיק לצד שם המוטב את המלים "לח-ן X בבנק Y".
ערבות חוק מכר
לפי החוק הקבלן חייב להעניק לרוכשים בטוחה כנגד התשלומים עבור הדירה. הבטוחה הנפוצה ביותר קרויה ערבות חוק מכר. מטרת הערבות להבטיח השבת כספי הקונה במקרה שהקבלן לא יוכל להעביר לכם את הזכויות בדירה מחמת עיקול, צו פירוק או צו לכינוס נכסים.
החוק מחייב את הקבלן להעניק לכם את הערבות אחרי ששילמתם 15% מערך הדירה אולם אתם יכולים לדרוש כי הערבות תינתן בגין כל תשלום החל מהשקל הראשון. חשוב לודא שהערבות תימסר לכם כנגד התשלום בנוסף לקבלה.
ודאו כי עורך הדין שלכם בדק את הערבויות הניתנות לכם על ידי הקבלן וכי הן מספקות לכם את ההגנה המקסימלית. יש לבדוק שהערבויות מונפקות על ידי הבנק בסכום הנכון וכי הן בתוקף.
סמוך למועד מסירת החזקה תידרשו להחזיר את הערבות. החזרה של בטוחה מהווה נקודה קריטית ולכן רצוי לבקש מעורך הדין שלכם שיבדוק האם התקיימו התנאים להחזרת הערבות.
התנאים המקובלים להחזרת הערבות, נוסף למסירת הדירה, הנם מתן בטוחה חליפית (כגון הערת אזהרה) וקבלת "מכתב החרגה" מהבנק המלווה, כלומר מכתב בו משחרר הבנק את הדירה שלכם מהשעבוד הרשום לטובתו על הפרוייקט.
ז. מס רכישה
כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה.
מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-6545222.
קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה"
המסלול הרגיל
במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. החישוב ייעשה כמפורט להלן :
שווי הרכישה לצורך המס (ש"ח)
הסכומים שלהלן בתוקף מ- 16.7.06 עד 15.10.06 שיעור המס
(אחוזים)
עד 712,850 ?3.5
כל סכום מעבר ל- 712,850 ?5.0
מסלול "דירה יחידה"
במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר מהמסלול הרגיל (קיימות 3 מדרגות מס בשיעור של 0.5%, 3.5% ו- 5%). תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש.
הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה).
לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.
לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש - הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18.
הערה חשובה : לפי הוראת שעה לענין דירות שנרכשו בין 1.7.05 - 31.12.06 ניתן פטור ממס עד לסך של 574,865 ש"ח (הסכום מתעדכן מדי פעם בהתאם למדד).
לדוגמה :
רכישת דירת מגורים יחידה ששווייה ?1,000,000 ש"ח ביום ?16.07.2006. חישוב המס ייעשה לפי המדרגות התקפות ביום הרכישה (מדרגות המס שבתוקף מיום ?16.07.06 עד ?15.10.06):
השווי לצורך המס
(ש"ח) שיעור המס
(אחוזים) סכום המס
(ש"ח)
עד ?574,865
?0 ?0
מ-?574,865 עד ?712,850
(כלומר 137,985 ש"ח) ?3.5 ?4,830
מ- ?712,850 עד ?1,000,000
(כלומר ?287,150 ש"ח) ?5.0 14,358
סה"כ המס - 19,188
"דירה נוספת" או "דירה יחידה" ?
מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה ממסלול "דירה יחידה" אולם אם אותו רוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה השניה ייהנה גם הוא ממסלול "דירה יחידה".
אם הדירה השניה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה (שהיתה דירתו היחידה של הרוכש עד למועד רכישת הדירה מהקבלן) עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שנרכשה מהקבלן אמורה להימסר לידי הרוכש על פי ההסכם. אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש תוארך התקופה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל.
לתשומת לבם של זוגות הקונים דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין? כדאי לפנות לעורך דין ולבצע תכנון מס על מנת שלא להתחייב במס גבוה בגין "דירה נוספת".
פטורים הנחות והקלות
קיימים פטורים, הנחות והקלות במס - הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה.
מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים.
לחישוב מס רכישה: https://www.shaam.gov.il/simulator%5Fmekarkein/
ח. הזמנת שינויים
מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. באופן כללי כדאי להימנע משינויים מאוחרים במהלך הבניה. ככל שתקדימו לתכנן את הדירה ותדעו מראש בדיוק מה אתם רוצים, תחסכו זמן וכסף. בשלבים מאוחרים של הבניה לא ניתן לבצע שינויים מסויימים ושינויים אחרים יעלו ממון רב.
כדאי לכלול בהסכם סעיף לפיו תישמר לכם הזכות להזמין שינויים והקבלן לא יוכל לסרב אלא אם כן מדובר בבקשה בלתי סבירה.
כדאי לבדוק מראש את גובה הזיכוי שתקבלו עבור אביזרים שונים במידה ותרצו לשדרג לפריט טוב יותר. בדרך כלל זיכויים האלה יהיו בשווי נמוך ממחירם בשוק.
עדיף להזמין את השינויים מהקבלן הראשי ולא מקבלני המשנה. כך תחול אחריות הקבלן גם על השינויים והתוספות והוא לא יוכל להתנער מהם.
הקפידו כי כל בקשה לשינוי תיהפך לנספח בכתב לחוזה שייחתם בידי שני הצדדים. הנספח יכלול את מחירי השינויים ויתייחס לשאלה האם הקבלן זכאי לארכה לצורך ביצוע השינוי מעבר למועד המסירה המוסכם.
ט. מסירת החזקה
הגיע היום המיוחל. במעמד מסירת הדירה תדרשו לחתום על פרוטוקול מסירה. הקפידו למלא בפרוטוקול את כל הליקויים שאתם מסוגלים לראות בצורה מפורטת: מרצפת שבורה, קיר עקום וכו'. ניתן להסתייע במהנדס שיבדוק את הדירה במעמד המסירה אולם אין חובה לעשות זאת דווקא במועד זה. אל תשכחו לבדוק רטיבויות, ריצוף (מרווח בלתי שווה בין האריחים, שברים, סדקים), צבע (אחידות הצבע), חלונות ודלתות (פתיחה וסגירה נוחה) וברזים.
יש לסכם עם הקבלן את המועד לתיקון הליקויים שהתגלו.
י. רישום הזכויות על שם הרוכש
תהליך רישום הדירה על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל עשוי להיות ממושך. לעתים העיכובים אינם באשמת הקבלן. למרות זאת יש לנסות לדרוש מהקבלן התחייבות למועד השלמת רישום הזכויות על שמכם. אמנם ניתן למכור דירה גם אם עדיין לא נרשמה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל אולם כדאי בכל זאת לעקוב אחרי התקדמות הליכי הרישום.
יא. בדק, אחריות והודעה על ליקויי בניה
אחריות הקבלן לליקויים קבועה בחוק המכר(דירות). בחוק נקובות תקופות בדק - תקופות שבהן לקבלן יש אחריות מוגברת לליקויים. לכל פריט בדירה תקופת בדק אחרת (בין שנה אחת לשבע שנים). עם סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות או אז מוטלת האחריות על הרוכש דווקא להוכיח שהליקוי נגרם בגלל עבודה לקויה או חמרים לקויים.
במקרה שנתגלה ליקוי - דווחו על כך לקבלן בכתב. המתנה ממושכת עלולה להביא לאיבוד הזכות לפיצוי או לתיקון.
יב. ייצוג משפטי
שימו לב לכך שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם. אמנם כחלק מעסקת הרכישה תדרשו לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן אולם התשלום הנו עבור פעולות רישום הדירה על שמכם בלבד. אם רצונכם בייצוג עליכם לשכור עורך דין מטעמכם.
יג. רגע לפני החתימה...לא לשכוח !
? ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם.
? ודאו כי תקבלו ערבות בנקאית וקבלה כנגד כל תשלום.
? ודאו כי המפרט הטכני כולל את השינויים שביקשתם.
? ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום עם הקבלן וכי מדובר במחיר הכולל את כל השירותים שהקבלן יספק לכם.
טיפים נוספים אפשר לראות באתר www.aklaw.co.il
בהצלחה!
